Gastos Hipoteca

Gastos Hipoteca - Todo lo que necesitas saber

Hipotecas y gastos - Actualización 25 Octubre 2018

En España se siguen comprando inmuebles de distinto uso, desde la vivienda habitual u otras, hasta las destinadas a inversión para alquiler.

Estas compras, en su práctica totalidad, se realizan con financiación bancaria mediante formalización de escritura de préstamo personal, con una sobre garantía consistente en un hipoteca sobre el bien adquirido generalmente.

Dicha garantía hipotecaria para su realización genera siempre, como mínimo, los siguientes GASTOS:

1º) Tasación del inmueble por Empresa habilitada para ello.

2º) Escrituras NOTARIALES de préstamo y de hipoteca (Notaría)

3º) Gestoría administrativa para tramitar el expediente.

4º) Inscripción en el Registro de la Propiedad

5º) Y último y más importante dinerariamente que los anteriores que es el IMPUESTO de ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

Y sobre el pago de este, se ha generado una importante alarma social, como consecuencia de lo que sigue:

Desde siempre y desde hace veintitantos años, se reiteró que este impuesto lo venían pagando los clientes deudores de los Bancos, pero muy recientemente, el Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso Administrativo, ha cambiado su criterio y dictado una Sentencia firme y obligatoria para los que intervienen en ese procedimiento que obliga a pagar el susodicho Impuesto a los Bancos.

Pero ha sobrevenido algo de difícil comprensión para muchos juristas y sobre todo para los consumidores de este producto bancario y es que el PRESIDENTE de toda la Sección ha puesto en duda dicha Sentencia y ha ordenado que la totalidad de los Magistrados, 31 en total, diriman y aclaren para lo sucesivo y, en su caso, la posible retroacción, para reclamaciones por parte de los obligados a su pago.

Dicha Sala, se reúne el próximo 5 de Noviembre 2018 y resolverá al efecto, pero sin entrar en cuestiones jurídicas, ni de técnica de impuestos, RECOMENDAMOS  a nuestros amigos, clientes y consumidores en general que pueden reclamar, porque la doctrina es clara para los primeros cuatro gastos y, en cuanto al último, esperar a lo que resuelvan los magistrados, pero es muy conveniente que se pongan en contacto con el Despacho cuanto antes, para preparar la documentación necesaria para una reclamación global que habría que realizar en tiempo prudencial.

El Impuesto, que es Comunitario, es bastante importante porque oscila desde el 0,5% al 1,5 % según Comunidades y sobre la responsabilidad total de la hipoteca (capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas judiciales, gastos etc.), que es muy superior al del capital prestado por el Banco.

Por ello, les recomendamos que se pongan en contacto con nosotros para asesorarles convenientemente.

Sentencia 705/2015 23 Diciembre

La reciente sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, del Tribunal Supremo, declara abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

La cláusula declarada abusiva reza así: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente (…)”.

Con este fallo judicial se abre un nuevo camino para que los consumidores y usuarios puedan reclamar los gastos en los que incurrieron al formalizar su escritura de préstamo hipotecario, aunque habrá que estudiar cada una de las cláusulas hipotecarias de forma individualizada, puesto que no todos los clausulados son iguales ni incurren en los mismos defectos legales.

En líneas generales, dice el alto Tribunal que dicho clausulado pretende atribuir al consumidor todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contratosupliendo y en ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto”.

En el caso de esta sentencia, relativa al BBVA se considera dicha cláusula abusiva por contravenir el tenor del artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios en sus distintos subapartados, en definitiva, por incrementar el precio final de los servicios prestados.

Tipos de Gastos

Hemos de considerar que estamos ante la reclamación de tres tipos de gastos: NOTARIALES, REGISTRALES Y TRIBUTARIOS.

NOTARIALES Y REGISTRALES: El Tribunal Supremo argumenta que, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real),  tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, (el banco), pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

TRIBUTARIOS: Son los gastos ocasionados por el pago dos impuestos regulados en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES.

El Tribunal Supremo parte del artículo 8  de dicha norma en la que se dispone, en la modalidad Transmisiones Patrimoniales,  en la que el préstamo está exento, que  en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario.  Añade además, el artículo 15.1 del Texto Refundido, que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Según lo dicho, toda la carga impositiva recaería sobre el prestatario.

Pero el artículo 27.1 de la misma norma, sujeta al impuesto, en su modalidad de documentos notariales, indicando que en el artículo posterior, el 28, se dispone que será sujeto pasivo del impuesto, el adquirente del bien o derecho, y en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan, y por esto último, argumentando que el verdadero interesado en la constitución de la operación es el banco, estima el Tribunal que se le ha de imputar el gasto.

Así pues, si ha pagado el consumidor, al ser declarada abusiva la cláusula, el banco ha de reintegrarle lo pagado por estos conceptos.

IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

En lo que respecta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo llega a la conclusión de que la cláusula que impone al prestatario el pago del tributo, (la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que paga la hipoteca en cuanto acto inscribible y la cuota fija -el timbre del papel de uso exclusivo notarial sobre el que se extienden las Escrituras matrices y sus copias autorizadas), vulnera normas imperativas, señaladamente el artículo 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva y por lo tanto nula la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario. En consecuencia, estos gastos han de ser por cuenta de la entidad financiera.

OTROS GASTOS

Se trata aquí de los  “gastos pre-procesales”, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por la entidad prestamista, así como los gastos de gestoría, que de igual modo, se estiman a cuenta de la entidad financiera.

Hay que tener muy presente que la devolución de los gastos citados comprende solamente los referidos a las operaciones de préstamo/crédito con garantía hipotecaria. Por lo tanto, los gastos ajenos a este negocio jurídico, tales como los relativos a la compraventa del inmueble, no son reclamables.

¿CÓMO PUEDO RECLAMAR?

Tanto si queremos presentar reclamación previa al banco, como demanda judicial, necesitamos la siguiente documentación: escritura de constitución de préstamo hipotecario, escrituras de ampliaciones o posteriores novación, último recibo del pago de hipoteca para el caso de que siga vigente, facturas del Registro de la Propiedad y de la Notaria, carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

La reciente jurisprudencia sobre este particular es todavía contradictoria en algunos casos, puesto que algunos tribunales estiman sólo imputables al banco los gastos de Notario y Registrador, y no así los pagos de impuestos (sentencia Juzgado de Primera InstanciaNº11 de Oviedo, de 9 de diciembre de 2.016).

Desde el despacho te animamos a que como consumidor, ejercites tus derechos y conciertes una cita con nosotros para que podamos estudiar tu caso y poner en marcha el mecanismo de reintegro de tus gastos de constitución de hipoteca. Hemos de recordar que no todos los casos son iguales, y habrá que estudiar con detenimiento tu cláusula hipotecaria de gastos para poder ofrecerte la mejor defensa.

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